公司地址登記在家裡的影響?

除了租用實體辦公室外,到底地址登記是選擇登記家裡還是找尋商務中心借址比較好呢? 本篇希望透過六個問題,幫助您評估公司登記在自家的可能影響。


新設公司或工作室,登記常見選項包括:登記在租用的實體辦公室、與其他公司登記在同一地址、商務中心借址登記(台北較常見)、登記在自己或親友的住家。

下列是我實務上在判斷是否能登記在家裡的流程,按重要性排序。尤其請注意第三項的不動產稅負,影響可能遠比其他來的重。


一、地址是否能登記?

並不是所有的地址都可以登記公司,需要事先確認所要經營的營業項目是否能在該地址登記。要注意:政府各個部門各司其職,所以政府(如台北市商業處)核准了公司登記,不等於營運上就已符合消防安全、衛生、建築管理、都市計畫等相關法令。尤其若要登記在台北市,土地分區自109年1月1日起,已改成事前強制審查。所以不管是想登記在自己家,或是承租地址,請務必先查詢是否可以登記。

台北市土地使用分區管制與建築管理規定查詢表
相關連結:
1.台北市商業處營業場所預先查詢說明
2.台北市營業場所預先查詢申請
由於不同營業項目適用的規定不同,若不清楚建議可詢問您委託的事務所協助。有一些常見的特許產業,如醫療器材零售業,另有相關規定需要留意。

二、地址登記資訊若公開是否合適?

由於負責人名稱與登記地址等公司資訊是公示資料,在網路上可以搜尋的到且會有歷史紀錄。如果本身較注重隱私或比較不適合公開的情控,也是重要的考量點。


三、是否影響之後房地產出售稅金?(重要)

是否未來中短期有出售該房地的規劃?
這是最容易被忽略,但可能也是影響最大的。這也是通常在評估時,優先要確認的事項。

土地增值稅:(參考土地稅法34條)
土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之;超過三公畝或七公畝者,其超過部分之土地漲價總數額,依前條規定之稅率徵收之。
前項土地於出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。

舊制與新制土增稅:「一生一次」與「一生一屋」的自用住宅用地優惠稅率 10%。若不符合,需回歸按土地漲價總數額適用20%~40%土地增值稅稅率。

「一生一次」是指若符合34條之各項規定(包含出售前一年內沒有營業使用或出租時),在出售不動產時,可使用一生一次的10%土地增值稅率。「一生一屋」除了在適用一生一次後,且滿足相關條件後,需要出售前五年內,無供營業使用或出租。

臺中市政府地方稅務局表示,土地所有權人出售其自用住宅用地,申請「一生一次」或「一生一屋」自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,應於出售前1年內或5年內未曾供營業或出租使用。如地上建物部分面積供自用住宅使用,部分面積供營業或出租使用,可依建物實際使用情形所占土地面積比例計算,分別適用自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

新制房地合一稅的自住重購退稅 所得稅法第14條之8第2款

個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額,自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內,重購自住房屋、土地者,得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內,申請按重購價額占出售價額之比率,自前開繳納稅額計算退還。
個人於先購買自住房屋、土地後,自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內,出售其他自住房屋、土地者,於依第十四條之五規定申報時,得按前項規定之比率計算扣抵稅額,在不超過應納稅額之限額內減除之。
前二項重購之自住房屋、土地,於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時,應追繳原扣抵或退還稅額

新制房地房地合一稅:新制個人出售自用住宅的案件,若符合法定要件,出售時將可享400萬元免稅額,所得超過免稅額的部分,還可享10%優惠稅率。(若不符合優惠稅率,按照持有期間15~45%)

所得稅法第4-5條 前條交易之房屋、土地有下列情形之一者,免納所得稅。但符合第一款規定者,其免稅所得額,以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限:
一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地:
(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
(二)交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用。
(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

四、影響現有房屋稅與土地稅 、水電費。

這部分通常除非坪數較大或是地段較貴,否則這部分影響相對於借址登記的影響可能較小。

房屋稅 (房屋稅條例第5條)

房屋稅(每年5月繳納)供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現值1.2%。若非住家房屋,稅率會是3-5%。此部分可以申請僅不小於1/6面積的營業使用。

房屋稅繳款書範例
延伸閱讀:台北市稅捐稽徵處-房屋稅

土地稅(土地稅法17條)

地價稅(每年11月繳納若能適用自用住宅用地,稅率是千分之2。

若無適用則是千分之10~千分之55。亦可申請僅不小於1/6面積的營業使用。

延伸閱讀:台北市稅捐稽徵處-地價稅

水電費:如果不去變更所有權,就實務上而言,不會變成營業用費率。但若不變更,則無法扣抵營業稅進項稅額。


五、影響屋主綜所稅-租金收入。

 財政部臺北國稅局表示,個人如將其所有房屋無償供公司營業使用,依法應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,報繳所得稅。
  該局說明,依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況計算租賃收入。又所稱「他人」,依同法施行細則第16條第2項規定,係指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人。
  該局舉例說明,甲君將名下房屋無償供配偶擔任負責人之A公司設籍營業使用,甲君並未申報租賃收入,經該局參照當地一般租金情況,計算租賃收入,併入甲君綜合所得總額課稅。甲君不服,申請復查主張系爭房屋係無償供其配偶設立之A公司營業使用,並未向A公司收取租金,不應核定租賃收入,經該局以A公司係依公司法設立之法人,即所得稅法施行細則第16條第2項規定所稱之他人,A公司既在系爭房屋設籍營業使用,依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,應按當地一般租金情況計算甲君之租金收入,原核定於法並無不合,復查決定予以維持。
  該局呼籲,個人如將所有房屋無償供公司設籍營業,縱未收取租金,依上開所得稅法規定,仍應參照當地一般租金情況計算租賃收入,併入綜合所得總額課稅。


六、其他考量。

  1. 管區:因為地址不同,包括商業主管機關、國稅局等各主管機關不同。
  2. 補助:各縣市地區相關政府補助規定不同。
  3. 小規模營業人:如果有需要申請免用同一發票的小規模營業人,在登記地址時也需要多加考量。

  更新日期:2022.02.20

Eric Chiu ( 關注企業的財稅、管理與數位化的會計師)

執業會計師、雲端財會系統創辦人、企業財務及營運管理顧問。除提供個人與公司財會稅務專業服務,近年持續深耕於雲端工具、FinTech及新創領域。如有合作、設立登記、記帳申報簽證、長期顧問需求,歡迎透過臉書粉絲團填寫表單與我聯繫
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