房地合一自住房地重購退稅注意事項

Last Updated on 2024 年 4 月 20 日 by Eric Chiu

我國於 105 年實施房地合一制度,並於110年7月起針對個人短期持有不動產調高所得稅稅率(最高45%)。因此如何合法節稅或善用自住房地的重購退稅機制,成為重要的課題。本文主要介紹房地合一重購退稅中需要注意的要點,以避免不小心產生憾事,導致數百萬的稅額無法退回或被追回補繳。

重購退稅雖然不是直接降低稅率,但若能滿足相關條件,便可將已繳稅負全數或部分退回,實質上可達到節稅目的!

重要法規

所得稅法14-8

  • 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額,自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內,重購自住房屋、土地者,得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內,申請按重購價額占出售價額之比率,自前開繳納稅額計算退還。
  • 個人於先購買自住房屋、土地後,自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內,出售其他自住房屋、土地者,於依第十四條之五規定申報時,得按前項規定之比率計算扣抵稅額,在不超過應納稅額之限額內減除之。
  • 前二項重購之自住房屋、土地,於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時,應追繳原扣抵或退還稅額。

房地合一課徵所得稅申報作業要點 第20點

本法第十四條之八有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定,個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用;以配偶之一方出售自住房屋、土地,而以配偶之他方名義重購者,亦得適用。
前項重購之自住房屋、土地,於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時,應追繳原扣抵或退還稅額。


重要細節

  1. 先購後售(出售當下抵稅)或是先售後購(購買後申請退稅),都是可以的,也包括以配偶名義購買或出售的情況。
  2. 需個人、配偶及未成年子女在出售與購買房屋辦戶籍登記
  3. 需居住,且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用
  4. 重購後若需要遷出戶籍仍須注意是否符合條件。
  5. 出售及重購房地之登記日期在2年以內 (自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內)

居住事實認定與主張(重要)

許多民眾可能會忽略規定是包含設戶籍+居住。實務上已有稽徵機關針對居住事實做查核,常見的查核方式包括:

  1. 出售前與購買後是否為低度用水、低電度的空屋
  2. 查核是否有出租的事實、勾稽是否有登記地址
  3. 函詢管委會說明該住戶是否有居住事實
  4. 要求提示搬家紀錄、社區進出紀錄
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相關補充解釋函

財政部說明,個人適用所得稅法第14條之8房地合一稅重購退還或扣抵優惠,出售及購買之房屋均應符合「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第20點辦竣戶籍登記之要件,且為避免投機,以落實保障自住權益之立法目的,重購後5年內該重購房地改作其他用途或再行移轉者,應追繳原退還或扣抵稅款。

財政部101年6月9日核釋個人重購自住房屋、土地(下稱房地),經核准依所得稅法第14條之8第1項或第2項規定退還或扣抵稅額,於重購後5年內,因下列原因之一,致戶籍遷出或未設戶籍於該重購房屋者,倘經查明該房屋實際仍作自住使用,確無出租、供營業或執行業務使用情事,得認屬未改作其他用途,免依同條第3項規定追繳原退還或扣抵稅額:
一、未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件。
二、本人或配偶因公務派駐國外。
三、原所有權人死亡。

財政部進一步說明,依上開規定,個人於重購後5年內,應於重購之自住房屋辦竣戶籍登記。惟實務上可能發生前開3類無法持續設戶籍於該重購房屋之特殊情形,考量該等情形非屬投機且該房屋實際仍作自住使用,爰發布令釋規範該等房屋免予追繳稅款,俾適度保障納稅義務人權益。



Eric Chiu 邱奕淳會計師 (關於我)

安得仕聯合會計師事務所會計師、雲端財會系統創辦人、新創及企業財務、營運管理顧問。
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更新日期:2024.04.20

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